腾讯新闻《潜望》
作者 谢照青
编辑 何西
香港政府于 2022 年 10 月推出放宽的人才政策，正在给港岛带来各方面的变化。蜂拥而来的富裕优才群体，开始支撑起香港豪宅租赁半边天。
有着香港豪宅买卖租赁超 30 年经验的中原地产资深董事何兆棠，8 月底在香港中环的办公室对腾讯新闻《潜望》描述了一个数据：" 香港过去这半年中，超级豪宅的租客中超过一半是新来港的内地有钱人。"
腾讯新闻《潜望》获悉，近期香港最贵的两单超级豪宅租客都是内地富豪，其中一套位于香港山顶的别墅，每月租金 85 万港元——该租客为港府 " 人才招揽计划 " 下的内地优才。
" 今年这一批超级豪宅的租客中不少是以优才计划过来的。" 据何兆棠观察，这些租客普遍年龄在 40 岁左右，包括富二代和一些企业家新贵。
40 岁——他们相较于疫情前在港的内地富豪更年轻。何兆棠发现，新来港的内地有钱人租豪宅的时候更在意隐私和生活方式，" 新来这一波内地有钱人在香港不想让别人知道他们有钱，以前内地来港的富豪更想让别人知道他们有钱，这个是很大的不同。"
新人们所青睐的区域也有所不同。何兆棠表示，相较于之前内地富豪喜欢的山顶豪宅片区，新来者们更多愿意选择港岛南及浅水湾等片区——在此之前，这片区租客超过 70% 都是外国人，而现在，说普通话的租客接近一半。
内地人在港排队租豪宅
新富豪们的到来，让香港的豪宅租赁市场缓了过来。在此之前，一些欧美外资公司减少高管派驻以及疫情等因素，导致豪宅租赁市场有些动荡。
莱坊高级董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒对腾讯新闻《潜望》表示，这些外派公司高管的减少导致豪宅租赁下降的需求正在被内地富豪填补。
中原地产资深董事何兆棠提供的数据可能更为具体一些。他所覆盖的传统豪宅片区，包括山顶、港岛南区浅水湾等数据显示，每月租金超过 8 万以上的今年上半年成交约 200 宗，超过 50% 都是内地人。
新鸿基地产住宅租赁 Signature Homes 董事总经理孙伟刚补充了另外一个数据，前来咨询豪宅租赁的客户中，有 70% 都讲普通话。新鸿基地产是香港租赁市场最大的业主，自持超过 3000 套物业出租，包括大量的大平层和别墅等豪宅。
以新鸿基旗下半山的传统豪宅小区帝景园为例，现在的租金约 8 万 -18 万港元 / 月。孙伟刚对腾讯新闻《潜望》透露，该小区已经没有空房，想租的人需要排队，这些排队的人超过 70% 都是近年赴港的内地优才群体。这是香港豪宅市场少有的排队租房现象。
供需关系的重新调整，带动香港豪宅租金的上涨。王兆麒对腾讯新闻《潜望》表示，相较于香港中小型户型近 1.6% 的涨幅，豪宅的涨幅向来滞后一些，但现在香港豪宅的租金正逐渐上升。
莱坊最新的数据显示，香港豪宅今年上半年涨幅为 0.1%。不过，王兆麒表示，香港豪宅租赁高峰期的 7 月和 8 月暂未做统计，他预计今年香港豪宅的租赁市场涨幅大约为 3%-5%。
香港差饷物业估价署最新的数据显示，截至 6 月底，香港豪宅（超过 100 平米）的租金指数为 146.4，尽管相较于 2018 年 10 月市场高峰期 159 的租金指数尚有一些距离，但已经接近疫情前 2019 年底的 149.4，也是过去 24 个月以来的新高。
香港传统豪宅的租赁数据表现更为直观。香港政府最新的的租金指数显示，包括九龙和香港岛在内的核心区豪宅租金指数均有大幅上涨，其中港岛区 160 平米以上的豪宅涨幅最大，从 440 涨至 500，即 13%。
港府招揽人才策略奏效
香港政府的人才招揽计划是香港豪宅租金上涨的重要原因。孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，他所管理的 3000 多套房中，这一年越来越多新来港的人入住，" 得益于香港政府的高才通和优才计划。"
港府为了吸引人才于 2022 年 10 月推出放宽的人才政策。港府的数据显示，截至 2023 年底，高才通计划获批的人数约 5.1 万，其中约 3.6 万人已经抵港。与此同时，香港优才计划下，仅 2023 年，已有 10455 人获批，这一数据是疫情之前 2019 年的 10 倍。高才通计划及优才计划的抵港人士中，超过 98% 都来自内地。
相对本地月收入 2 万港元的中位数来说，这些获批的内地高才和优才在港属于高收入群体。香港劳工及福利局今年初的调查结果显示，新来港的高才每月工作收入的中位数约为 5 万港元，其中约 25% 收入达 10 万港元，约 10% 的人则高至 20 万港元或以上。
对该群体颇为熟悉的孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，相较于高才而言，优才的群体相对年纪要大一些，更多是公司高管或生意人，优才群体的年收入整体要高不少。他也指出 A 类高才和优才是香港超级豪宅的主力军。（备注：高才 A 类要求在申请的前一年，全年收入达港币 250 万元或以上或等值外币）。
何兆棠透露，他所负责的香港传统豪宅片区中，大多数的内地租客都是新来港的优才和高才群体。这些人约 40 岁左右，不乏一些富二代、企业高管和生意人。他们大多数都有适龄孩子，需要赴港就读一些国际学校。这也是在临 8 月底开学之前的几个月，香港豪宅区租赁市场火热的原因之一。
" 浅水湾片区比较受年轻有钱的内地人的喜欢。" 何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示，这是因为新来港的这些有钱人更低调，不太愿意在港暴露自己的有钱身份。他透露称，这和疫情之前内地传统富人在港更希望别人知道自己是富豪，有很大的不同，浅水湾片区虽然交通不够方便但是安静，且国际学校众多，还有沙滩和海景。
据何兆棠透露，现在浅水湾片区适合年轻家庭的三房和四房暂时已经没有租盘。公开数据显示，浅水湾相对新的豪宅（包括大平层和别墅）租金价格在 8-35 万港元每月不等。
除此之外，山顶南区传统豪宅依旧是内地相对更有钱的富豪们的心头所好，这一区域以山顶片区别墅为主，租金每月在 20-100 万港元不等。据何兆棠提供的数据显示，过去这几个月山顶大额租赁成交中，不少租金超过 50 万港元 / 月，其中超过 70 万港元 / 月的租客都是内地人。
腾讯新闻《潜望》获悉，包括寿山村道每月租金 85 万港元及山顶的每月租金 99.4 万港元的租客都是新来港的内地富豪。
何兆棠对腾讯新闻《潜望》表示，现在新来的内地富豪租豪宅和以前用途差不多，即自用或者做会所。不同的是，以前的富豪租客大多走公司账目，现在这些富豪租客都是私人出钱。
在和腾讯新闻《潜望》对话期间，业务繁忙的何兆棠就接到了多个豪宅业主的咨询电话，他们希望在这一波豪宅租赁热潮中加快放盘。其中一个山顶别墅，疫情之前曾经租金高达近 200 万港元 / 月，现在业主希望以 160 万港元 / 月放盘，以尽快租出。
香港老牌地产商努力获客
想抓住这一波内地有钱人赴港热潮的除了私人业主外，还有老牌的地产商，比如新鸿基地产。
新鸿基地产住宅租赁 Signature Homes 董事总经理孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，除了对隐私度的要求外，新来港的内地有钱人对于生活品质和地段也有不同的要求。
公开数据显示，新鸿基地产持有港铁站上盖国际金融中心旁的四季汇、环球贸易广场旁的港景汇、中半山的帝景园及港岛南区的别墅等传统豪宅项目及多个针对 Z 世代的服务式公寓等 3000 多套业务，其租金范围从 2 万至 20 万港元每月不等。新鸿基地产也是香港租赁市场最大的业主之一。
其中，四季汇是 2018 年之前内地富豪在港的聚集点，包括不限于 Tom 网创办人之一冯琦等相对年长的富豪。
何兆棠表示，若是想抓住这一群体，业主需要做些改变来满足他们：比如内地人非常在意房子的新旧程度，香港不少楼龄较大的豪宅需要翻新。
这也是孙伟刚认同的地方。他所在的团队在此之前特意翻新了位于中环半山的豪宅帝景园，随后租金涨了 20-50% 不等，现在每月租金约 8 万 -18 万港元。
孙伟刚腾讯新闻《潜望》透露，新鸿基地产作为开发商，对于翻新工程也很熟悉，帝景园于 2 年前做了全部翻新，包括室内外的硬件和软件，甚至连大堂都翻新，" 翻新至可以出售的程度 "，吸引了更多的内地租客。
据他提供的数据显示，现在帝景园的出租率超过 90%，剩下的部分还在装修，已经有不少内地人在排队等着租翻新后的房子。
" 翻新是过去这段时间超级豪宅业主都想做的事情。" 但腾讯新闻《潜望》获悉，这些超级豪宅的翻新成本并不便宜，比如山顶别墅的翻新可能高达几千万港元。
超级豪宅翻新后成功以高价出租的案例并不少。公开资料显示，香港老牌家族南丰集团旗下位于山顶的 The Mount Austin 别墅四年前月租金约 50 万港元，早些时候以 58 万港元放盘迟迟未能出租出去，经过翻新后，于今年第二季度以 80 万港元成功出租。
除了富豪群体外，孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，新鸿基地产也看到了更年轻的内地赴港高才群体的机会。
高才（除 A 类）虽然相较于优才收入稍低，但是按照政府公布的高才中位数收入为 5 万港元每月，其中超过 25% 的人收入超过 10 万港元每月。
孙伟刚认为，这个群体相对比较年轻，更多 X 世代，更在意生活的便捷性，关注居住环境的配套设施和社交需求。为此，孙伟刚对腾讯新闻《潜望》透露，新鸿基地产将旗下位于新九龙地铁附近的项目 TOWNPLACE WEST KOWLOON 本舍项目定为人才公寓，租金在 2 万至 4 万港元不等，希望可以抓住新来港的高才群体。
孙伟刚对腾讯新闻《潜望》表示，现在该公寓的入住率接近 90%，其中超过 50% 都是内地人，以高才群体为主，大多年龄 40 岁以下，也不乏 20 岁出头的学生群体。
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