自从年初决定卖房后，张辛一直为此而困扰，因为不降价根本 " 卖不动 "。张辛在河北老家有套 " 老破小 " 二手房，挂牌价不算高，对外标 70 万。房源虽然旧，但交通方便、配套齐全，她本以为很快能出手，但这件事似乎没那么容易。
"50 万卖吗？" 有买家上来就砍价 20 万，让张辛大为震惊。这半年来，类似场景屡屡上演，中介都几次让她降价。张辛本来不以为意，但数月过去，卖房一事毫无进展，她的心态也动摇了，" 如果五六十万有人要，就赶紧出了吧。"
上述场景，在当下的二手房市场并不鲜见。不管是一线城市高总价房源，还是二三线低总价房源，想要快点出售，降价似乎是躲不开的路。买卖双方心态也在拉锯，业主不想大幅割肉，购房者也在等待 " 更低点 "，交易市场陷入慢节奏。
机构最新发布数据显示，8 月份重点城市二手房市场成交有所走弱，进入楼市传统的 " 金九银十 "，市场热度未显著提振，二手房挂牌量也维持在高位。今年来多轮政策的效应正在减弱，业内认为，后续政策继续调整支持具有必要性。
焦虑的二手房业主
二手房交易市场，已是当下楼市的 " 主战场 "。
据中指研究院统计，2024 年 1～7 月份，中国 25 个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降，其中二手房成交量占比进一步提升至 64.1%。
二手房市场体量大、成交占比超六成，更重要的是，当下不少二手房业主 " 卖旧 " 是为了 " 买新 "，二手房成交与否，关系着整个置换改善链条的运转。
但是，如今不管在哪个地方，要迅速卖掉一套二手房绝非易事。一个很重要的原因是，二手房市场整体存量规模大，且有城市挂牌量还在上升，无形中增加了出售难度。
据麟评居住大数据研究院数据，2024 年 8 月 14 个重点城市二手住宅挂牌量高达 226 万套，虽然环比微幅下降 1.21%，但同比上升幅度达到 12.3%。
从各城在售挂牌量来看，8 月重点 14 城中，有 4 个城市在售挂牌量环比上升，其中南京、成都、上海在售挂牌量上升幅度位居前三，分别为 2.7%，1.8%，1.2%。
从去化周期看，2024 年 8 月重点城市的二手房去化周期为 20.1 个月，环比下降 11%，但同比上升 8.5%，去化周期仍然高于 2023 年 8 月以前水平。
今年以来，楼市政策端已有多轮支持政策，部分重点城市二手房成交也受到了提振，但从市场存量看，整体挂牌量还未明显下降，存量房源仍有大量待消化。
比如杭州，近日当地因大量次新房上架 " 破发 "，即挂牌价低于新房买入价而受到关注。杭州贝壳研究院数据显示，8 月杭州市区二手住宅成交均价 27628 元 / 平方米，环比下滑 5.5%，同比下降 7.4%；新增二手房挂牌量则环比上涨 5%。
再如北京，随着新政影响逐渐减弱，8 月当地二手房市场重回平稳区间。据麦田房产统计，8 月北京二手房挂牌房源总量和 7 月相比微涨 0.3%，二手房库存量止跌回升。
另一方面，由于当前购房环境较为宽松，" 以旧换新 "" 认房不认贷 " 叠加首套房利率首付更低等利好政策的催化，居民 " 卖旧买新 " 意愿增加，挂牌量随之上升。
据克而瑞统计，当下北上广深等 11 个核心城市中，业主挂牌卖房的动机主要包括卖房置换、套现持币、看跌房价避险、投资止损、还不起贷款、变现还债等。
其中，半数以上业主卖旧仍会买新，11 个城市置换客群占比达到 52%，置换仍然是二手房业主卖房的主要动机。套现持币、看跌房价避险、投资止损分列卖房动机的二三四位，占比分别达到 16%、12%、9%，主要以将房产变现为目的。
还有少部分人因经济压力，比如还不起贷款、变现还债等而卖房，不过占比分别都仅为 4%，显示居民端负债压力和整体房贷断供风险可控。剩余 3% 比例则因为离婚财产分割、更换居住地、税务规划需要等原因出售现有住房。
不管是何原因，高企的二手房挂牌量，都让持有 " 老破小 " 的业主卖房更难了。
" 想卖房躲不开降价 "
" 现在这个行情，想卖房降到位就完事了，你不降同小区有人降。"
谈起今年的二手房市场，河北当地一房产中介表示，现在整体市场是买方市场，一旦业主决定卖房，如果想快速出售，一定要把价格调整到同小区较低位，甚至所在区域水平的较低位，这样才能吸引来看房的人，否则难有人问津。
降价是为了快速出售房源，但这让二手房业主饱受困扰。如果想加快出售速度，就要降至小区低位，而这会引发一系列连锁反应，不降价的业主将更被动。
这种现象并非孤例，一位上海业主表示，自己年初将房子正式挂牌，本以来几个月就能卖掉，也看好了想要的新房。没想到连续三个月，房子都没有带看，预订的新房也急需资金，中介称要想快点出售，最好降到小区有竞争力的价位，这让她难以接受。
" 不卖有资金压力，卖了舍不得，更别说是低价卖。" 这是当下不少业主的心声。
从市场整体走向看，当下二手房降价出售的趋势，还未出现明显扭转。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024 年 8 月，百城二手住宅平均价格为 14549 元 / 平方米，环比下跌 0.71%，已连续 28 个月环比下跌，同比跌幅为 6.89%。
中指院研究副总监徐跃进告诉第一财经，目前，二手房市场整体仍延续 " 以价换量 " 的态势，部分业主存在置换改善需求，趁市场低谷期进行住房改善；此外，部分业主预期房价将继续下行，选择出售房屋以优化资产配置。
从房价涨跌城市数量看，8 月，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为 100 个，已连续 5 个月呈现百城二手房价格集体下跌状态，即便一线城市也是如此。8 月，一线城市二手住宅价格环比下跌 0.72%。
今年以来，北京二手房市场成交出现回暖，除了政策利好刺激，一个很重要的因素是：价格降到位了。据安居客北京，2024 年 7 月，北京二手房成交均价是 5.4 万 / 平方米，价格已经回到 2016 年的 8～9 月，较房价最高点则已累计下跌 25% 左右。
上述机构表示，即便是二手房热度最高的区域朝阳区，也未能幸免，高总价 " 老破小 " 正在加速下跌，某热门小区去年 3 月一套一居室成交总价 678 万，同户型在今年 7 月成交为 519 万，降幅度高达 25%。另一高端热盘去年有两室一厅成交价 763 万，今年 7 月同户型低楼层成交价是 535 万，跌价 228 万，降幅度达 30%。
曾经的楼市 " 热土 " 深圳，房价也有一定回落。深中房协表示，今年以来看似 " 稳健修复 " 的二手房市场，除了政策利好的支撑外，相当大一部分在于业主端对价格的让步，" 以价换量 " 成为支撑二手房市场月度相对 " 高位 " 的根本原因。
深中房协还称，进入 8 月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格 " 让步 " 幅度有进一步加剧趋势，当前二手房市场表面 " 稳健 " 的基本盘仍不牢固。
等待政策进一步释放
挂牌量居高不下、百城二手房价下跌，当下的楼市急需一剂 " 强心剂 "。
今年以来，楼市政策端出台了数轮政策，涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，致力于稳需求、去库存、稳预期，二手房市场也因此受到一定提振。
民生证券表示，上半年一二手房成交面积同比均降，二手房市场表现优于新房，其中二手房同比下滑 8%，新房同比下滑 38%，二手房同比降幅较小。
但进入八月份以来，政策效应出现减弱，已是业内共识。新房成交在短暂回温后趋冷，二手房在季节性因素等影响下，成交数据也出现回落。
据麟评居住大数据研究院监测数据，8 月重点 14 城二手住宅成交 104433 套，环比下降 13.2%，同比上升 19.27%；1～8 月重点 14 城累计成交 809818 套，较去年同期微降 0.6%。
" 今年 517 新政后，二手房成交量出现明显上升，尤其重点城市 6、7 月单月成交超 12 万套。进入 8 月，政策效应减退，重点城市单月成交量进入 10 万套水平。" 该机构称，分城市来看，8 月监测的重点 14 城中，成交量环比均下跌。
以深圳为例，深圳中原研究中心最新数据显示，8 月深圳一手住宅网签 2537 套，环比下滑 3.0%；二手住宅过户 3804 套，环比下滑 16.8%，二手成交套数为近 6 个月最低水平。除了政策效应减淡，八月是传统交易淡季，也影响了成交水平。
徐跃进表示，接下来可以期待的政策可能有：一是降息，2022 年以来我国 5 年期以上 LPR 累计下调 80bp，降息速度相对较慢，未来仍有降息空间；二是国企收储政策优化，截至 8 月底约有 30 城出台了国企收储房源征集公告，目前政策落地仍会面临一定调整，政策细节有待优化；三是北京、上海等核心城市限购政策有望放松。
关荣雪认为，在对后续的政策期待上，一方面近期有消息称降低存量房贷利率，允许转按揭贷款，对刺激消费、降低存量客户的房贷压力均有一定积极作用，有利于提振市场信心；另一方面，由于目前购房需求、市场信心等都需要一定时间恢复，后续政策不仅要刺激需求，还需在改善居民就业收入等方面发力。
值得注意的是，对市场及政策的期待，让部分二手房业主的信心有所回升。
麟评居住大数据研究院监测数据显示，8 月重点 14 城调价房源中，涨价房源占比 7.3%，环比上升 0.13 个百分点，同比下降 0.99 个百分点。" 重点 14 城市业主涨价信心上升，但重点 50 城仍呈现下跌局面，能级高的城市业主涨价信心高于三四线城市。"
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